Строительство ушло в «минус»
При этом крупные застройщики уверяют, что они строительство не сворачивали.
По данным Госкомстата, объемы строительных работ в Украине за I-е полугодие 2008 года снизились на 1,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 27,3 млрд. грн. Напомним, что по итогам I-го квартала этот показатель увеличился на 1,7%, а за весь 2007 год вырос на 15,8%. Следует отметить, что уже по итогам января-апреля наблюдался нулевой прирост, а за январь-май было зафиксировано снижение на 1,1%.
Ситуация по регионам Украины существенно отличается. Увеличение зафиксировано в Крыму, Винницкой, Николаевской, Полтавской, Сумской, Тернопольской, Харьковской, Херсонской, Хмельницкой, Черкасской, Черниговской областях, в Киеве и Севастополе (на 2-22,2%). Лидерами увеличения стали Севастополь (22,2%), Херсонская (20,9%) и Черкасская (14,4%) область.
Объемы строительных работ снизились в Волынской, Днепропетровской, Донецкой, Житомирской, Закарпатской, Запорожской, Ивано-Франковской, Киевской, Кировоградской, Луганской, Львовской, Николаевской, Одесской, Ровенской, Черновицкой областях (на 17,5-0,4%). Большее всего «отличились» Житомирская (-17,5%), Запорожская (-14,5%) и Луганская (-12,3%) области.
Следует отметить, что объемы строительства снизились в основном в промышленно-развитых регионах. Увеличение затронуло в целом те области, где объемы строительства в абсолютном значении и невелики. Киев с показателем в 3%, не показал никаких впечатляющих результатов в динамике, несмотря на то, что кажется, что вся столица – это огромная стройка.
Поиск причин
Директор департамента строительства и технического надзора инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners Владимир Борисенко отмечает, что основными причинами, которые обусловили общее снижение объемов строительства в первом полугодии, являются сокращение объемов ипотечного кредитования, рост стоимости строительных материалов, увеличение процентных ставок по банковским кредитам для населения и корпоративных клиентов.
Председатель ООО «Дирекция административных зданий» (г. Донецк) Александр Адамов выделяет несколько причин общего сокращения объема строительных работ в Украине:
• не были внесены изменения в бюджет, ожидаемые еще с весны, касающиеся финансирования государственных программ капитального строительства, следовательно, финансирование стоит и средства не освоены. Вероятно, средства не будут выделены до конца года.
• правительство стремится любыми методами связать объем денежной массы, а, значит, ухудшаются условия гривневого и, пожалуй, долларового финансирования, частного и корпоративного кредитования.
«В любой нормальной стране органы, соответствующие по полномочиям нашему правительству и Верховной Раде, при подобных тенденциях стремятся оказать помощь бизнесу, вплоть до датирования ипотечных компаний и прямой поддержки предприятий строительной сферы и производства строительных материалов. В Украине, где половина страны, так или иначе, связана со строительством (к этой отрасли относят не только застройщиков, но и подрядные организации, а через них и производителей металлопродукции) - поддержки строителям ждать неоткуда», - подчеркивает Александр Адамов.
При этом в падении объема строительных работ есть и другой аспект, сугубо статистический. «Падение объема строительных работ на уровне 1,2% я бы отнес больше к статистической погрешности, нежели к изменению тенденций на рынке. В этой связи я бы не говорил о кризисе на рынке жилья, так как рост или падение на 1,2% практически не говорит о каких-либо существенных тенденциях. О кризисе рынка можно было бы говорить в случае падения на 15-20%, но такого нет. Тем более, что этот показатель в среднем по Украине, и его можно считать по принципу «средней температуры по больнице», - отмечает руководитель отдела маркетинга и РR строительно-инвестиционной компании «Киев Жильё-Инвест» Владимир Германов.
Кризиса.net?
По словам Владимира Германова, начало строительства отдельных объектов отложено. Такую ситуацию сами застройщики связывают с прекращением кредитования банками сферы строительства. «Сокращение объемов кредитования и удорожание кредитных ресурсов привели к тому, что мелкие компании, не обладающие достаточными финансовыми ресурсами, приостановили строительные работы», - отмечает Владимир Борисенко.
Разумеется, что у банкиров есть свои аргументы. «Объемы кредитования застройщиков и девелоперов в первом полугодии 2008 года в нашем банке остались на прежнем уровне. По сравнению с первым кварталом этого года, несколько уменьшился портфель кредитования застройщиков и девелоперов, что объясняется успешным завершением ряда проектов. В настоящее время, в связи с уменьшением динамики рынка строительства, мы очень осторожно относимся к новым проектам, подходим к принятию решений по финансированию индивидуально», - подчеркивает вице-президент по финансовому инжинирингу АБ «Диамантбанк» Ирина Барабаш.
По словам Владимира Германова, от кризиса не пострадали два типа строительных компаний - те, которые строят за собственные средства, и кто смог привлечь заемные средства задолго до начала строительных работ. «Процесс строительства достаточно растянут во времени, и принятие решения о его начале не может быть принято без твердых гарантий финансирования. При этом сам процесс получения кредита занимает несколько месяцев. Сейчас на киевском рынке практически полностью отсутствует такое понятие, как строительство за средства инвесторов, т.е. любая стройка начинается за привлеченные в кредит средства или за собственные средства компании. Если в 2004-2005 гг. даже на стадии установки забора стройки половина квартиры в еще не построенном доме уже была продана, и за эти деньги компания могла вести строительство, то сейчас на рынке жилья стагнация, и мало кто может похвастаться высокими продажами. Однако в те годы на рынке было много спекулянтов, которые зарабатывали на постоянном росте цен на жилую недвижимость, и которые в настоящее время уже практически ушли с рынка», - подчеркивает Владимир Германов.
При этом опрошенные «Главредом» представители крупных строительных компаний отмечают, что у них процесс строительства не прекращался. «Изменения на рынке кредитования не отразились на темпах строительства нашей компании. В настоящий момент мы опережаем график на 2,5 месяца. За первое полугодие темпы строительства увеличились на 10-15%», - подчеркивает Владимир Борисенко. Со своей стороны Александр Адамов отмечает, что его компанией за 1 полугодие 2008 года было освоено на 12% больше средств, по сравнению с аналогичным периодом 2007 года.
Более того, по словам Владимира Германова, в июле на рынке возобновились или начались продажи на 5-ти объектах: 2 эконом-класса и 3 бизнес-класса. Также в июле были успешно закончены продажи в 4 объектах: в 3-х эконом-класса и в 1-м - бизнес-класса.
Активизация кредитования застройщиков в первую очередь зависит от тенденций рынка недвижимости. «Как только ситуация на строительном рынке и в целом с ликвидностью в стране стабилизируется и станет прогнозируемой, банки будут готовы пересмотреть свое отношение к финансированию строительной отрасли. Думаю, это произойдет не раньше октября», - резюмирует Ирина Барабаш.
Очевидно, что понятие «строительный кризис» касается в основном мелких застройщиков, которые не располагают достаточными финансовыми ресурсами. В случае, если отсутствие финансирования со стороны банков продлится еще год, то можно прогнозировать, что часть из них ждет банкротство или поглощение более крупными структурами. Крупные застройщики смогут более безболезненно пережить такую ситуацию. Особенно это касается тех, уже успел выйти на западные рынки капиталов, но количество таких компаний можно сосчитать на пальцах одной руки (ТММ, XXI Век). Совсем «в шоколаде» находятся крупные иностранные застройщики, у которых практически нет проблем с финансированием.
Все это повышает риски рынка недвижимости, но таким образом идет процесс его оздоровления. Кризис в сфере недвижимости в большей мере связан с финансовым кризисом из-за сокращения ипотечного кредитования населения и корпоративного финансирования застройщиков. И только стабилизация мирового финансового рынка, и как следствие, приток средств в украинские банки, восстановит позитивную динамику сферы строительства в Украине.
