Эксперт по недвижимости Иван Кудояр: Сейчас выгоднее арендовать жилье, чем покупать

На сайте "Главред" состоялся чат с председателем правления Союза консультантов по недвижимости Иваном Кудояром. Общаясь с читателями, он рассказал, что будет происходит с ценами на квартиры в будущем году, какие негативные тенденции сегодня наблюдаются на украинском рынке недвижимости, стоит ли вкладывать деньги в покупку недвижимости сейчас или лучше подождать, какая недвижимость пользуется наибольшим спросом среди украинцев, какова реальная себестоимость квадратного метра в Киеве и Киевской области без накруток и коррупционной составляющей, в каких районах столицы цены на недвижимость необоснованно высоки, а также как может меняться стоимость аренды жилья в ближайшее время.

Представляем стенограмму чата с Иваном Кудояром.

Massimo:На какую недвижимость сегодня наблюдается наибольший спрос, если говорить в общем о тенденциях?

Иван Кудояр: Сейчас самая востребованная недвижимость — это однокомнатные и двухкомнатные квартиры в центральных районах Киева площадью до 55 квадратов, которые служат либо аккумулятором сбережений населения, либо рассматриваются в качестве бизнеса — под сдачу в аренду. На подобные квартиры есть более чем устойчивый спрос.

Terentij:Два вопроса. 1) Как думаете, будет ли оставаться высоким спрос на жилье эконом-класса? И не заставит ли он цены ползти вверх? 2) Как изменился спрос на долгосрочные программы рассрочки от застройщика? По вашим прогнозам, будет ли он расти?

Иван Кудояр: 1) Я считаю, что в ближайшие годы спрос на жилье эконом-класса останется достаточно высоким. Что касается того, поползут ли цены вверх, то, на мой взгляд, это будет плюс-минус такая же стоимость, то есть не будет резкого подъема. Падение возможно, если усложнится ситуация на внешнеполитической арене, либо если существенно начнет падать экономика.

2) Спрос на подобные программы был всегда. Но сейчас очень мало подобных программ работает, так как застройщик без большой охоты идет на такие рассрочки, лизинг и т.п. А государство не имеет средств для поддержания подобных программ. Естественно, если заработают такого рода программы, это оживит рынок недвижимости.

kondratenko:Стоит ли сейчас покупать квартиру, или рынок недвижимости еще не достиг дна?

Иван Кудояр: Рынок недвижимости напоминает воздушный шар. Чем больше денег в стране, тем этот шар больше. И наоборот.

Не вижу больших предпосылок к росту экономики в стране и увеличению платежеспособности населения. Сальдо платежного баланса, к сожалению, в Украине снижается на протяжении последних 13 лет. То есть воздуха в воздушном шаре становится из года в год меньше. Снижение стоимости недвижимости более вероятно.

Joker:Ваша порада, зважаючи на те, що прогнозовано буде відбуватися з київськими цінами на житло найближчим часом: чи варто зараз займатися купівлею квартири, чи краще трохи зачекати? Чи можна сподіватися на те, що житло дешевшатиме ще? Дякую за відповідь.

Иван Кудояр: Если у вас сбережения в долларах, на мой взгляд, стоит воздержаться от покупки недвижимости. Это если вы рассматриваете приобретение недвижимости как инвестиционный проект. Если же вы хотите приобрести недвижимость для своих личных семейных целей, покупайте, ведь жизнь продолжается.

В случае, если у вас сбережения в гривне, советую вложить. Но главное — не ошибитесь с комплексом.

NVSokol:Ви, як людина, яка чудово розуміє, що відбувається у нас на ринку нерухомості, та має великий досвід і спостерігала різні приклади, скажіть, як українець, що замислився придбати власне житло, особливо квартиру у новому домі, який ще тільки-но будується,то на що передусім слід звернути увагу, аби не стати жертвою шахраїв? Як себе убезпечити? Які оборудки та махінації у нас найчастіше трапляються?

Иван Кудояр: Первое, на что стоит обращать внимание, — это степень готовности дома. Рекомендую инвестировать, если она составляет 60% и более.

Второе — разрешительная документация и права на землю.

Третье — деловая репутация и экономическое положение самого застройщика.

Четвертое — договорные отношения и схема инвестирования в квартиру (чтобы в этом разобраться, нужно приглашать опытного специалиста этого профиля). В 40% новостроек в Киеве и Киевской области инвестировать опасно.

Ginger:Иван, расскажите, в каких районах Киева, на ваш взгляд, необоснованно высокие цены на квартиры и почему? А где соотношение цена и качество дома, выгодное месторасположение и т.д. самое разумное?

Иван Кудояр: Сложно ответить на этот вопрос, т.к. диктует цену не застройщик, а цена предложения на определенном сегменте рынка. В Печерском районе есть ряд комплексов, где, по мнению покупателя, сильно завышена стоимость квадратного метра. К примеру, Новопечерские Липки, бульвар Фонтанов и т.п. Но застройщик держит цену. И покупатели на подобные квартиры тоже находятся.

Vinno: Хотелось бы узнать, какова, по вашим оценкам, реальная стоимость квартир в Киеве в новостроях (без ремонта, чисто стены), если убрать всякие накрутки и коррупционную составляющую и т.д., грубо говоря, сколько в действительности должны стоить квартиры в новых домах?

Иван Кудояр: Постоянно общаясь с застройщиками, задаю один и тот же вопрос: какова себестоимость одного квадратного метра в вашем доме? Кто отвечает, кто скромничает...

Но вывод таков: в пригороде (Ирпень, Буча, Вишневое) себестоимость составляет от 8,5 до 9,5 тысяч гривен за квадратный метр, в Киеве — от 10 до 17 тысяч гривен (в зависимости от класса дома, месторасположения, высотности и плотности застройки).

Естественно, продажа меньше себестоимости влечет за собой замораживание строительства рано или поздно.

Но если смотреть на соотношение себестоимости новостроек в центральной части Киева и цены, по которой квартира продается, то еще остается немалый потенциал.

Sidor:На какие квартиры сейчас наиболее высок спрос в Киеве, если говорить о покупке? Украинцы сейчас могут позволить себе роскошь и покупку шикарных и самых дорогих квартир?

Иван Кудояр: Как я уже говорил, сейчас в основном покупаются маленькие квартиры. Спрос на элитную недвижимость есть, но он крайне невелик. Это 3-5% от общего количества сделок в Киеве и Киевской области.

Massimo:За последние гады изменился ли спрос на жилье в городах-сателлитах Киева? Или в селах, в пригороде столицы? Если да — как именно? Можно ли, например, говорить о том, что все больше украинцев стремится жить за пределами большого-шумного города, но в непосредственной близости от него? Какие места/населенные пункты такого характера наиболее популярны? Или в этом плане все по-прежнему?

Иван Кудояр: Да, действительно, сейчас многих инвесторов (покупателей) привлекает пригород Киева своей стоимостью квадратного метра и лучшей экологии. Но это вынужденный выбор. Уже сейчас пригороды сталкиваются с массой сложностей. Первая из них — отсутствие дорог и развитой инфраструктуры. В ближайшие годы это будет только усугубляться. Уже сейчас многие собственники загородного жилья реализуют свои квартиры, чтобы переехать ближе к метро в Киев. Наиболее популярны Софиевская Борщаговка, Вишневое, Ирпень и Бровары.

Gallina: Иван, насколько часто в Украине покупатель изъявляет желание приобрести квартиру "под ключ", то есть с завершенным ремонтом, чтобы въехать и жить? Растет ли процент тех, кто ищет квартиру с ремонтом? Насколько выгодно продавцу предлагать именно такие квартиры? Какова средняя стоимость метра в таких квартирах?

Иван Кудояр: В последние пару лет действительно вырос спрос на квартиры "под ключ". Многие застройщики Киева и Киевской области специализируются на строительстве домов, где 20-50% квартир строятся и продаются уже с ремонтом. Подобный ремонт увеличивает стоимость квартиры на сумму от 80 до 150 долларов за квадратный метр. Это самый экономный вариант ремонта, в который входит: внутренние двери, необходимая сантехника, обои и кухня (эконом-вариант). Подобные квартиры действительно выглядят очень симпатично.

Smilik:С какими самыми необычными или странными требованиями покупателей недвижимости к квартире/дому или месторасположению вы сталкивались?

Иван Кудояр: Случаи за 24-летнюю практику бывали разные. В частности, бывало, что покупатели рассматривали квартиру площадью 150 квадратных метров как единую площадь с санузлом, то есть без внутренних перегородок. Были варианты, когда собственники квартир совмещали кухню… с ванной комнатой. Фантазии у людей бывают разными. :)

Philipp:Исходя из вашего опыта, скажите, всегда ли собственники старых квартир, продавая их, трезво оценивают ситуацию и снижают цену? Складывается впечатление, что цены на старые квартиры часто сопоставимы с новыми. Хотя, как правило, стоимость отопления в новых квартирах ниже, их состояние лучше и т.д.

Иван Кудояр: Собственники старых квартир снижают цену только в том случае, если они крайне мотивированы к продаже. Если время не поджимает, и у них нет большой необходимости в деньгах, они удерживают цену. У них до сих пор остается в голове сумма, за которую они приобретали жилье, либо стоимость, которую им когда-то предлагали. Очень тяжело объяснить собственнику старой квартиры, что его недвижимость стоит в три-четыре раза меньше, чем в 2008 году. Но продажи есть…

Застройщики более заинтересованы в продаже своих квартир, чем собственники вторичного рынка. Поэтому три четверти сделок происходит на первичном рынке.

Philipp: Как по-вашему, следовало бы поступить с хрущевками, срок эксплуатации которых уже либо подходит к концу, либо уже истек? Какова стоимость квартир сейчас в таких домах?

Иван Кудояр: Логично, конечно, снести старый жилой фонд и застроить ликвидное место современными домами. Но выселение старых жильцов из домов хрущевского типа крайне усложняет эту задачу. Застройщики Киева предпочитают осваивать пустые территории либо территории промзон. Вероятность выселения жильцов из хрущевок будет тогда, когда стоимость недвижимости увеличится как минимум в два раза.

Fedor:1) Правда ли, что предложение нового жилья на рынке сегодня значительно превышает существующий спрос? 2) По словам экспертов, застройщики, несмотря на то, что предложение превышает спрос, продолжают наращивать темпы строительства. Если это так, то к чему это приведет уже в ближайшем будущем? И для чего это делается?

Иван Кудояр: 1) Да, предложение в самом деле превышает спрос.

2) Строительная индустрия — очень мощный и инертный организм. Застройщикам крайне тяжело его остановить. То есть те строительные площадки, которые отводились два-три года назад, только сейчас начинают активно застраиваться. Соответственно, застройщики вынуждены наращивать темпы строительства. Им просто некуда деваться.

roman_:Какие негативные тренды сегодня формируются на рынке недвижимости, по вашим наблюдениям? Что лично вас настораживает?

Иван Кудояр: Из-за того, что нет государственного городского контроля над темпами роста строительства, застройщики все вкладываются и вкладываются в новые комплексы и новые строительные площадки. А это ведет к переизбытку построенных площадей. Но так как рынок покупки недвижимости не безграничен, многие комплексы не успевают распродаться до ввода в эксплуатацию, что ведет к естественному снижению стоимости квадратного метра. То есть сами застройщики способствуют удешевлению жилья, причем разных сегментов.

Sidor:Как влияет на рынок недвижимости обесценивание гривны?

Иван Кудояр: Сентябрьское обесценивание гривны привело к кратковременному падению спроса на две-три недели. Сейчас рынок восстановился.

Если обесценивание гривны будет происходить и дальше существенными темпами, покупатели разделятся на две части: те, у кого сбережения в долларах, будут ожидать дна падения, а те, у кого сбережения в гривне, будут быстрее вкладывать в недвижимость, что приведет (как показало падение гривны в 2013-2014 гг.) к небольшому росту.

Prokop:В последнее время ряд экспертов заговорили о том, что в 2018 году на первичном рынке недвижимости в нашей стране может сложиться такая же ситуация, как в 2008-м, мол, "на рынке образовался мыльный пузырь, который вынужден будет лопнуть не сегодня, так завтра", и что строительство новых домов может остановиться, потому инвесторам и не только следует быть бдительными. Ваше мнение по этому поводу? Видите ли вы такие тенденции и риски?

Иван Кудояр: Переизбыток строящегося жилья — очевиден. Но сравнивать ситуацию с "мыльным пузырем" 2008-го года не совсем правильно. Тогда были совершенно иные экономические показатели и предпосылки. Если сейчас и лопнет "пузырь", то это будет медленное или очень медленное снижение, не такое резкое, как тогда. Если произойдут катаклизмы экономического или политического характера в стране, то 20-40% застройщиков Киева и Киевской области могут полностью или частично заморозить строительство.

Fanni:Складывается впечатление, что проблема с парковками, особенно в новых спальных районах, растет в геометрической прогрессии — строятся огромные высотные дома, но при этом совершенно не предусматриваются паркоместа для жителей этих домов или предусматриваются, но в смешном количестве... В итоге, машины всюду — на газонах, детских площадках, тротуарах и т.д. Вопрос — кто виноват в такой ситуации: водители, которые заставляют своими ТС каждый пустой клочок земли, застройщики, которые не предусматривают в обязательном порядке адекватного размера стоянку к дому или власти, которые дают добро на такую застройку?

Иван Кудояр: Проблема парковок крайне актуальна для Киева. Ранее, пять лет назад, застройщик не мог утвердить проект, если количество квартир не ровнялось количеству парковочных мест. Сейчас все изменилось: застройщики заявляют свои дома как социальное жилье, и архитектура закрывает глаза на отсутствие парковок. Эта проблема не только застройщика, но и городской власти, ведь именно она утверждает проект и позволяет строить.

Следует отметить, что, если дома проектируются с достаточным количеством парковочных мест, это существенно удорожает строительство. А подобный дом будет просто не интересен покупателю из-за стоимости квадратного метра.

Vinno:Расскажите, пожалуйста, в каких украинских городах (областных центрах) дороже всего покупать квартиры (кроме Киева, естественно), в каких цены, наоборот, меньше всего "кусаются"? И насколько оправдана дороговизна жилья при покупке в Киеве?

Иван Кудояр: На втором месте после Киева по стоимости жилья — Одесса. А далее следуют Львов и Харьков. Рынки других городов крайне отличаются от киевского, так как имеют свой ярко выраженный региональный характер.

Дороговизна жилья оправдана, но цену формирует не застройщик, а рынок. Она может быть и в два-три раза выше, так и на 50% ниже.

Vega:Часто ли застройщики в нашей стране экономят на важной инфраструктуре, чтобы снизить стоимость квадратного метра, пренебрегая безопасностью? И заведено ли у риелторов предупреждать покупателя, если у дома в плане безопасности есть проблемы?

Иван Кудояр: Застройщики пытаются экономить буквально на всем — от толщины плиты перекрытия до прочности фундамента. Но все равно строители имеют старую советскую закалку, и они привыкли закладывать в проект 200% прочности. Поэтому вероятность ближайшего обрушения новостроек маловероятна. Если и будут вылезать подобные конструктивные недостатки новостроев, то лет через 30-50.

Риелтор — это профессиональный продавец недвижимости. Он не заинтересован вскрывать недостатки в доме и предупреждать об этом покупателя. Он заинтересован в сделке. То есть ориентироваться на мнение риелтора ошибочно.

Gallina:Нещодавно Bloomberg повідомив, що Київ є другим у світі за дорожнечею оренди житла. Чому так? Чим це пояснюється? І як довго може збергіатися ця тенденція?

Иван Кудояр: В Киеве аренда жилья отличается от стоимости аренды в европейских столицах на 50-100% в сторону понижения, то есть у нас низкая стоимость аренды жилья. Но у нас и крайне невысокие заработные платы, к которым привязывается Bloomberg, составляя подобные рейтинги. Хотя, конечно, Bloomberg не учитывает зарплату в конвертах, ориентированность экономики Украины на "серый рынок" и т.п. Поэтому выводы Bloomberg считаю необъективными для киевского рынка аренды жилья.

inferno90:Почему резко выросла стоимость аренды жилья в столице, и чего ждать в следующем году?

Иван Кудояр: Потому что молодежь, основной потенциальный покупатель жилья, сейчас более современная, и она предпочитает не покупать жилье, а арендовать, даже если есть деньги. Ведь сейчас выгоднее арендовать жилье, чем покупать. В данный момент стоимость недвижимости составляет 140-200 арендных платежей, то есть закономерно аренда недвижимости может повыситься еще приблизительно на 20-30%.

Belyi:Что происходит на рынке земли?

Иван Кудояр: Рынок недвижимости Украины крайне сегментирован. Денежные потоки из одного сегмента перетекают в другой. И если имеется устойчивый спрос на небольшие квартиры, то на землю спрос не велик. Нужно учитывать, что земля — это долгосрочная инвестиция, которая подразумевает строительство, подключение к коммуникациям и т.п. То есть перспектива развития земельного участка на протяжении трех-пяти лет.

Украинский покупатель предпочитает более ликвидную недвижимость с перспективой получения права собственности, выгоды и тому подобного через год-два.

Надежда Майная

Фото Владимира Гонтара

Наши стандарты: Редакционная политика сайта Главред