Віктор Лещинський: Аби уникнути проблем, купуйте житло на вторинному ринку, а не папір чи хмари в небі

На сайті Главред відбувся чат із президентом групи компаній Win Experts, професором КНУБА, академіком Академії будівництва України та Інженерної академії Віктором Лещинським. Спілкуючись із читачами, він розповів, що заважає швидкому зведенню в Україні стратегічних об’єктів, наприклад, лікарень у розпал пандемії, хто винен у вибуху багатоповерхівки на Позняках, скільки часу потрібно для вирішення проблеми бортницьких "ароматів", чому житло наразі краще та безпечніше купувати на вторинному ринку, а також які проблеми здатні допомогти вирішити будівельні експерти групи компаній Win Experts.

Подаємо стенограму чату з Віктором Лещинським.

Гліб: Коли в Україні навчаться будувати так само швидко і якісно, як у Китаї? Приклад блискавичного зведення шпиталю для хворих коронавірусом був дуже показовим... Чому у нас ледь не кожне будівництво перетворюється на "стройку вєка"?

Віктор Лещинський: Коли тільки-но з’явилася у ЗМІ інформація про пандемію коронавірусу, а в Україні ще не був запроваджений жорсткий карантин, я говорив про доцільність запрошення до нашої країни китайських спеціалістів для зведення під Києвом великого шпиталю. Такий проект можна було реалізувати за один місяць, а наші фахівці отримали б безцінний досвід оперативного будівництва стратегічних об’єктів.

Реалізація такого проекту була б можливою за умови надання території, на якій би зводився шпиталь, статусу території експериментального будівництва спільного українсько-китайського проекту. Але наші реалії не дали втілити такий експеримент у життя: жорстка бюрократична машина, старі державно-будівельні норми, недосконале земельне законодавство та ледь не постійне введення в оману українського народу не дозволяють реалізувати жоден подібний проект на території України.

helena_k.: Каким образом можно решить проблему "ароматов" Бортнической станции на Харьковском и Позняках, кроме как переездом в другой район города? Ведь из года в год ситуация только усугубляется, и летом, открывая окна для проветривания, рискуешь задохнуться от этих "благоуханий".

Віктор Лещинський: Для решения проблемы бортнических ароматов в некоторых районах Киева нужно ликвидировать все схемы, которые мешают установке нового оборудования, которое закуплено еще лет восемь назад и находится на Бортнической станции. Также необходимо привлечь технических специалистов для монтажа и эксплуатации нового оборудования на станции. В этом случае все вопросы будут решены в течение одного года.

Олена: Чи можна групі Win Experts замовити комплексну експертизу житлового будинку, якщо я – фізична особа? Хочу знати нарешті все і про ґрунти, на яких він стоїть, і про його конструкцію – чи безпечна, і про енергозбереження.

Віктор Лещинський: Група компаній Win Experts створена і працює задля професійного надання послуг із комплексного аудиту та консалтингу будівельних об’єктів. При зацікавленості інвестора або власника майна (замовника) найкращі фахівці в будівельній галузі на контрактній основі нададуть відповіді на найскладніші питання та запропонують технічне рішення виявлених проблем.

Виталий: Что нового готовится в ценообразовании по отделочным работам, которые давно не соответствуют рынку в привязке к любому уровню ЗП при расчетах в АВК и т.д.?

Віктор Лещинський: Сейчас даже не пытаются создать более благоприятные условия для использования рыночных цен на материалы в государственных расценках. Также недопустимо низкими заработные платы специалистов строительной отрасли. Однако низкие цены на материалы – это, на самом деле, не главная проблема. Гораздо более серьезно проблемой является невероятно низкая заработная плата. Ведь даже 10 тысяч гривен – это не зарплата для строителя, поскольку половину зарплаты доплачивает подрядчик "в конвертах", иначе он попросту не удержит специалистов на строительном объекте.

А так, украинские подрядные организации с сегодняшними расчетными системами умудряются пять раз наносить лакокрасочные слои на одну и ту же стену, привозить материалы с "плечом" в 500 км и допускать многие другие нарушения.

Kyianka: Пане Вікторе, за вашою оцінкою, чи справді найоптимальнішим рішенням щодо будинку на Позняках, зруйнованого вибухом нещодавно, є рішення про його знесення? Кого бачите винуватцем того, що сталося? Та як у майбутньому, з вашої точки зору, слід будувати житлові багатоповерхівки, аби газ у них не спричиняв подібних трагедій?

Віктор Лещинський: Рішення про знесення будинку по вул. Крушельницької 1/5 можуть приймати лише ті спеціалісти, які оглядали та досліджували його після вибуху, оцінювали його стан та можливі зони руйнування.

В принципі, у нас завжди будували і будують багатоповерхові житлові будинки конструктивно та надійно, але актуальним лишається проблема обслуговування будинків. В даному випадку стався вибух газу, тож відповідальність за такі тяжкі наслідки лежить на експлуатаційних компаніях.

Крім того, глибоко переконаний, що на ринку обов’язково повинна з’явитися ніша для страхування подібних ризиків ризиків. Україні слід вивчити досвід інших держав, адже у багатьох країнах світу така послуга є обов’язковою, і вона входить до обов’язкових щорічних платежів.

Олена: Про будівельну експертизу ще кілька років тому було мало відомо. Сьогодні будексперти коментують чимало суспільних подій: від будинків, що падають в Одесі, та хижацьких надбудов у центральних районах міст і до реконструкції та будівництва нових магістралей. Як робота будівельних експертів може зробити життя безпечнішим та більш якісним?

Віктор Лещинський: Експертні організації відіграють велику роль на завершальній стадії проектних робіт. Усі проекти класу наслідків СС2 та СС3 проходять обов’язкову експертизу в акредитованих організаціях. Однак роль будівельної експертизи цим не вичерпується. Інколи, коригуючи проектну документацію, замовник повторно звертається до експертної організації, де отримує висновок, який дає можливість замовнику будівництва змінити проект уже під час будівництва.

Проте в Україні експертні організації не визнані, як організації, що мають право перевіряти всі вихідні дані замовника. Знову-таки в європейських країнах експертиза має набагато більше і прав, і обов’язків при зведенні об’єктів підвищеної небезпеки.

Чимало спірних питань при будівництві, реконструкції чи капітальному ремонті, які виникають між замовниками, виконавцями робіт, проектантами та архітекторами, розглядають судові будівельні експерти. Вони разом із акредитованими Мінрегіоном експертами визначають порушення технічного та економічного стану ведення будівництва, вирішують спірні питання та є третейським суддею при досудовому врегулюванні суперечок.

Група компаній Win Experts створила потужну команду судових будівельних експертів, експертів із будівництва, аудиторів, адвокатів, задіює спеціалізовану техніку та лабораторії для надання кваліфікованих послуг з вирішення будь-яких технічних та економічних спірних питань у будівельній галузі.

Олександр: Читав, що у Win Еxperts офіси у 25-ти регіонах України. Скажіть, де і що будують? Де більше житла, які соціальні об'єкти... І ще – чи надходять вам супер-сучасні проекти, бо в країні зараз, як говорять, "Велике будівництво"?

Віктор Лещинський: Win Experts має 24 регіональні офіси та проводить свою роботу на всій території України без виключення.

Якщо говорити про якість проектної документації та виконання будівельних робіт, то за останні декілька років професійний рівень проектування суттєво зріс, а будівельники стали краще будувати.

Що стосується піар-акції "Велике будівництво", то за статистикою попередніх років у нас будували навіть більше, ніж мали б при "Великому будівництві". Жодного проекту державного значення, який би можна було назвати великим сучасним будівництвом, на мою думку, не реалізується.

Мария: 1. Зараз ринок нерухомості на перехідному етапі, зважаючи на реформу ДАБІ. Які проблеми з введенням в експлуатацію та при отриманні дозволів є та як їх вирішувати? 2. Коли буде введено в дію електронну систему забудовника? 3. Чи буде ефективною реформа ДАБІ? 4. Коли буде прийнято закон про реновацію застарілого житлового фонду?

Віктор Лещинський: 1. Нещодавно виникла проблема – реєстр ДАБІ призупинив роботу аж на один тиждень. Але 13 липня реєстр відновив роботу ближче до вечора. Реформа йде, люди звикають…

2. Електронний кабінет забудовника повноцінно запрацює не раніше, ніж за декілька років.

3. Час покаже.

4. Ухвалення закону про реновацію застарілого житлового фонду, з політичної точки зору, завжди буде невигідним будь-якій владі, тому що подібні ініціативи неминуче викличуть масове невдоволення людей.

Лише кардинальні законодавчі зміни зможуть зрушити вирішення цього питання з мертвої точки.

Роман: Ви отримуєте проекти з усіх регіонів України. Як можете оцінити їхню якість? Де найбільше "провалів"? Як ваші експерти повертають проекти до адекватної якості?

Віктор Лещинський: Найчастіше замовник розглядає необхідність проходження експертизи як ще одну крамольну перепону в загальній бюрократичній системі, тому намагається пройти її хоч якось, але якомога швидше, часом вступаючи в порожні дискусії з експертами.

Проблемою залишається той факт, що на ринку виникла велика конкуренція, і при цьому, як не прикро таке визнавати, деякі наші "колеги по цеху" надають висновки, написані "лівою ногою" за кілька днів.

Розсудливі та розумні замовники тісно співпрацюють з експертами і, зрештою, вчасно отримують спільний доопрацьований проект, який вважається і ліквідним продуктом для замовника, і безпроблемним реалізованим проектом у майбутньому.

Альбіна: Сьогодні проблем із новобудовами буде багато: інвестори сидять у наметах, перекривають дороги, але у власні квартири так і не потрапляють. На що ви, як відомий будівельний експерт, радите звернути увагу тим, хто планує стати власником квартири?

Віктор Лещинський: Раджу зараз купувати житло на вторинному ринку або об’єкти, введені в експлуатацію. Іншими словами, аби уникнути проблем із новобудовами, краще купувати реальну квартиру, а не папір чи хмари в небі.

Андрей: Коррупция в строительстве никуда не делась. Различные расследования постоянно выявляют разные сделки и схемы среди застройщиков на миллиарды. Чем в этом случае помогут ваши судебные эксперты, и может ли это хотя бы снизить масштабы схем?

Віктор Лещинський: Справедливости ради стоит отметить, разнообразные схемы заработка или отмывания средств создают не только чиновники и исполнители работ. Как правило, эти "методы" создают сами правоохранители, которые, сидя в кабинетах, придумывают хитрые комбинации. Например, агент Х встретился с агентом У, и последний сообщил о том, что на таком-то строительном объекте происходит масштабное "вымывание" государственных средств, после чего рождается уголовное дело, высосанное из пальца.

Группа компаний Win Experts готова сотрудничать как с правоохранительными органами, так и с заказчиками, проектными группами, непосредственно исполнителями работ. Мы готовы на контрактной основе проводить профессиональную высокоточную экспертизу с привлечением только высококвалифицированных специалистов и давать объективную оценку сложившейся ситуации.

Уляна: Чим займається група компаній Win Experts?

Віктор Лещинський: Группа компаний Win Experts имеет самый широкий спектр оказания услуг строительного консалтинга: строительная экспертиза, судебно-техническая экспертиза, досудебное исследование, обследование зданий и сооружений, оценка недвижимости, строительный аудит любого объекта недвижимости, ведение службы заказчика крупных строительных объектов, консультация любой сложности по вопросам строительства и проектирования.

Игорь: На що перше звертає увагу будівельний експерт, коли аналізує проект?

Віктор Лещинський: На несоответствие его государственным строительным нормам.

Дмитрий: В Україні протягом останніх років відбувається справжній бум будівництва. Будують багато, однак часто процес супроводжується протестами громадськості тапам’яткоохоронних організацій. Як можуть вплинути експертні організації, зокрема, група Win Еxperts, аби передбачити всі можливі порушення й уникнути їх?

Віктор Лещинський: Группа компаний Win Experts готова на контрактной основе сопровождать и отстаивать реализацию любого строительного проекта в рамках действующего законодательства.

Антоніна: Безпека житла виходить на перший план. Ми бачимо велику кількість повідомлень про стіни, що падають, обвал житлових будинків, вибух на Позняках, який теж показав застарілість інфраструктури та архаїчний контроль. Ви заявляли про необхідність аудиту стану житла й інфраструктури по всій країні. Що робиться в цьому напрямку, і чи готові ваші фахівці до таких викликів?

Віктор Лещинський: З 2006-2007 рр. говорилося про необхідність комплексного обстеження спочатку житлового фонду кожного міста та селища, пізніше – взагалі всього майнового комплексу тієї чи іншої територіальної одиниці за рахунок муніципальних коштів. Відтоді пройшло майже 15 років, і жодне місто в Україні такого обстеження не провело.

Будівельні експерти лише можуть наголошувати на тому, що це питання щороку стає дедалі гострішим. А, крім того, вони можуть безпосередньо взяти участь в обстеженні будинків і споруд й надати рекомендації щодо їхньої подальшої експлуатації.

Василий: Олена Шуляк, народний депутат України, заявила, що за європейським зразком в Україні провести реновацію хрущівок не вдасться. Доведеться зносити й будувати нове житло. Чи готові ваші фахівці приєднатись до такого масштабного проекту? Чи вірите ви, що така реновація розпочнеться (не лише у столиці)?

Віктор Лещинський: Найбільш радикальний шлях реалізації цього плану – знесення технічно і морально застарілого житла. І йдеться не про знесення кількох одно- і двоповерхівок, а про цілі квартали. При цьому нове житло має бути зведене з нових фундаментів, а також має відбутися заміна всіх комунікацій. Слід зауважити, що щільність населення у новозбудованому кварталі не може суттєво перевищувати щільність населення, яка існувала досі, оскільки не можна збільшувати навантаження на міські комунікації.

На думку фахівців, для початку необхідна реалізація пілотних проектів по реновації кварталів застарілого житлового фонду, які дадуть змогу отримати розуміння про те, як варто коригувати законодавства, якими можуть бути шляхи фінансування даної програми, а головне – як забезпечити безпеку інтересів людей.

anton garkysh: На вашу думку, як можна подолати будівельну мафію, насамперед, у столиці? Яка може бути роль "партії влади" у цьому?

Віктор Лещинський: Слід ухвалити відповідне законодавче підґрунтя, яке давно напрацьоване, та визначити реальну кримінальну відповідальність конкретних посадових осіб та виконавців робіт.

Oleksandr: Як ви вважаєте, чи буде реальна зміна влади найближчим часом?

Віктор Лещинський: Ми, професіонали будівельної справи, працюємо на благо українського народу, не залежно від політичної кон’юнктури.

Фото В’ячеслава Ратинського

Наші стандарти: Редакційна політика сайту Главред