Аренда вместо квартиры от государства: что означает новый закон о жилье

Президент Зеленский на днях подписал закон № 4751-IX "Об основных принципах жилищной политики", который вводит электронную систему учета жилья вместо советских норм. Документ заменяет советскую модель "очередей на квартиру", вводит рыночные механизмы поддержки и запускает механизмы обновления старого жилья. Что именно изменится для украинцев – разбирался Главред.

Что предлагает закон №4751

Закон №4751 фактически формирует новую систему жилищной политики в Украине и заменяет устаревшую советскую модель современным подходом. Документ определяет основные правовые, экономические и организационные правила в сфере жилья — то есть объясняет, как именно государство должно работать с вопросами обеспечения людей жильем, кому помогать и какими инструментами.

В законе прописываются принципы и приоритеты государства в сфере жилищных отношений. Отдельно устанавливаются требования к потребительскому качеству жилья — оно должно быть безопасным, пригодным для проживания и соответствовать базовым стандартам, а не просто формально считаться жилым помещением.

Также документ предусматривает различные механизмы государственной поддержки для строительства, приобретения и аренды жилья. Это могут быть льготные кредиты, компенсации, программы софинансирования или поддержка аренды. То есть государство постепенно отходит от практики прямого распределения квартир и переходит к финансовым инструментам помощи. В то же время определяется порядок формирования и использования государственного, коммунального и частного жилищных фондов, а также полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в этой сфере — кто и за что отвечает.

В законе четко определяются понятия жилья, жилищных фондов, доступного и социального жилья, жилья для временного проживания, операторов доступного и социального жилья, а также револьверного фонда — специального механизма финансирования, когда средства после возврата снова направляются на новые жилищные программы. Отдельно прописываются механизмы реализации права на жилье и определяется круг лиц, которые могут воспользоваться государственной поддержкой. Также устанавливается порядок предоставления социального и служебного жилья и условия деятельности операторов, которые будут работать в этой сфере.

Отдельный блок изменений касается управления, содержания и реновации жилищного фонда. Предусматриваются механизмы комплексного обновления устаревшего жилья, что особенно актуально для старых многоквартирных домов. Вводится Единая информационно-аналитическая жилищная система — электронный ресурс, в котором будет учитываться жилищный фонд и люди, нуждающиеся в поддержке, что должно сделать систему более прозрачной.

Также документ предусматривает финансово-кредитные механизмы поддержки строительства, покупки и аренды жилья, создание револьверных фондов для долгосрочного финансирования программ, инструменты публично-частного партнерства в жилищном строительстве, когда государство сотрудничает с застройщиками, а также новые подходы к стратегическому планированию — на государственном, региональном и местном уровнях. Фактически законопроект создает рамки для системной жилищной политики, которая должна заменить устаревшую модель жилищных очередей и административного распределения квартир.

Рекомендуем:

Квартиры, в которых годами никто не живет, передадут ВПЛ - Минразвития

Новый жилищный кодекс — какой риск для частного жилья

Стоит заметить, что в Украине до принятия этого закона более 40 лет действовал Жилищный кодекс Украинской ССР, которым определялись базовые правила жилищных отношений. И если Жилищный кодекс УССР исходил из принципа, что государство распределяет квартиры, то новая модель предусматривает, что государство создает условия и инструменты, чтобы люди могли обеспечить себя жильем — при поддержке, но не через административное распределение.

Фактически речь идет о демонтаже советской системы жилищных очередей и переходе к рыночной модели с социальными предохранителями. Станет ли она более эффективной — будет зависеть от того, как именно будут реализованы механизмы поддержки и хватит ли на это ресурсов. Но одно очевидно: жилищная политика в Украине готовится к одной из самых масштабных реформ за десятилетие.

Как рассказал в комментарии Главреду юрист практики недвижимости и земельного права юридической фирмы "Результат" Артем Чекаленко, от нового закона в долгосрочной перспективе выиграют лица, которые реально нуждаются в жилье, и общество в целом, поскольку система переходит от бумажных очередей к цифровому и более контролируемому механизму распределения.

По его словам, документом значительно сужаются возможности для злоупотреблений, в частности в отношении приватизации "задним числом", поскольку процедуры становятся формализованными и цифровизированными.

Кроме того, закон вводит новую, принципиально важную гарантию: отныне никто не может быть выселен из наемного жилья или ограничен в праве пользования им иначе как по решению суда, по основаниям и в порядке, определенных законом. Это не просто техническое уточнение, а качественное изменение подхода. Фактически арендаторы больше не выступают "безправной стороной", которую можно лишить жилья по единоличному решению.

"Базовые гарантии в законе сформулированы четко: никто не может быть выселен или ограничен в пользовании жильем иначе, чем по решению суда и в порядке, установленном законом. Для жителей в государственном или коммунальном жилье запрещены выселение, переселение, отселение без предварительного предоставления другого пригодного жилья, если сохраняются основания предоставления и право пользования не утрачено (кроме добровольного выселения или решения суда). Для частного жилья (включая аренду) выселение, переселение, отселение также будет возможным только по решению суда. Важно, что законом запрещено выселять, если человек является стороной спора об основаниях выселения или проживания до момента разрешения спора (с некоторыми исключениями типа аварий, чрезвычайных ситуаций, последствий агрессии)", - пояснил Чекаленко.

При этом, добавляет эксперт, для уже приватизированного (частного) жилья закон не вводит ограничений на само право собственности и не меняет правил продажи, дарения, наследования для граждан.

Что же касается социального жилья, то закон, как отмечает юрист, устанавливает достаточно широкие рамки. Так, господдержкой могут воспользоваться:

1. Лица без доступа к жилью надлежащего качества.
2. Лица, нуждающиеся в социальной защите.
3. Другие категории граждан, определенные законами.

"Социальное жилье будет предоставляться тем, кто нуждается в социальной защите, и другим категориям, определенным законом, по решению органа власти и по договору аренды социального жилья. Что касается прозрачности "очереди", то единая жилищная "э-система" должна обеспечить открытый доступ к информации о жилье, включая сведения о предоставлении жилья. Плюс задекларирован общественный контроль (слушания, обсуждения, обращения, иски и т.д.). Хотя, как показывает практика, прозрачность будет настолько прозрачной, насколько качественно Кабмин пропишет порядок: критерии, приоритеты, публичность данных", - добавил Чекаленко.

Наши стандарты: Редакционная политика сайта Главред