Иван Кудояр

Председатель правления Союза консультантов по недвижимости
30 октября 10:00

   

Читать ответы
  • Иван, насколько часто в Украине покупатель изъявляет желание приобрести квартиру "под ключ", то есть с завершенным ремонтом, чтобы въехать и жить? Растет ли процент тех, кто ищет квартиру с ремонтом? Насколько выгодно продавцу предлагать именно такие квартире? Какова средняя стоимость метра в таких квартирах? Спасибо за ответ.
    В последние пару лет действительно вырос спрос на квартиры «под ключ». Многие застройщики Киева и Киевской области специализируются на строительстве домов, где 20-50% квартир строятся и продаются уже с ремонтом. Подобный ремонт увеличивает стоимость квартиры на сумму от 80 до 150 долларов за квадратный метр. Это самый экономный вариант ремонта, в который входит: внутренние двери, необходимая сантехника, обои и кухня (эконом-вариант). Подобные квартиры действительно выглядят очень симпатично.
  • Здравствуйте. Два вопроса. 1) Как думаете, будет ли оставаться высоким спрос на жилье эконом-класса? И не заставит ли он цены ползти вверх? 2) Как изменился спрос на долгосрочные программы рассрочки от застройщика? По вашим прогнозам, будет ли он расти?
    1) Я считаю, что в ближайшие годы спрос на жилье эконом-класса останется достаточно высоким. Что касается того, поползут ли цены вверх, то, на мой взгляд, это будет плюс-минус такая же стоимость, то есть не будет резкого подъема. Падение возможно, если усложнится ситуация на внешнеполитической арене, либо если существенно начнет падать экономика. 2) Спрос на подобные программы был всегда. Но сейчас очень мало подобных программ работает, так как застройщик без большой охоты идет на такие рассрочки, лизинг и т.п. А государство не имеет средств для поддержания подобных программ. Естественно, если заработают такого рода программы, это оживит рынок недвижимости.
  • С какими самыми необычными или странными требованиями покупателей недвижимости к квартире/дому или месторасположению вы сталкивались? :)
    Случаи за 24-летнюю практику бывали разные. В частности, бывало, что покупатели рассматривали квартиру площадью 150 квадратных метров как единую площадь с санузлом, то есть без внутренних перегородок. Были варианты, когда собственники квартир совмещали кухню… с ванной комнатой. Фантазии у людей бывают разными. :)
  • Исходя из вашего опыта, скажите, всегда ли собственники старых квартир, продавая их, трезво оценивают ситуацию и снижают цену? Складывается впечатление, что цены на старые квартиры часто сопоставимы с новыми. Хотя, как правило, стоимость отопления в новых квартирах ниже, их состояние лучше и т.д.
    Собственники старых квартир снижают цену только в том случае, если они крайне мотивированы к продаже. Если время не поджимает, и у них нет большой необходимости в деньгах, они удерживают цену. У них до сих пор остается в голове сумма, за которую они приобретали жилье, либо стоимость, которую им когда-то предлагали. Очень тяжело объяснить собственнику старой квартиры, что его недвижимость стоит в три-четыре раза меньше, чем в 2008 году. Но продажи есть… Застройщики более заинтересованы в продаже своих квартир, чем собственники вторичного рынка. Поэтому три четверти сделок происходит на первичном рынке.
  • Как по-вашему, следовало бы поступить с хрущевками, срок эксплуатации которых уже либо подходит к концу, либо уже истек? Какова стоимость квартир сейчас в таких домах?
    Логично, конечно, снести старый жилой фонд и застроить ликвидное место современными домами. Но выселение старых жильцов из домов хрущевского типа крайне усложняет эту задачу. Застройщики Киева предпочитают осваивать пустые территории либо территории промзон. Вероятность выселения жильцов из хрущевок будет тогда, когда стоимость недвижимости увеличится как минимум в два раза.
  • Доброе утро, г-н Кудояр! Какие негативные тренды сегодня формируются на рынке недвижимости, по вашим наблюдениям? Что лично вас настораживает? Благодарю за ответ.
    Из-за того, что нет государственного городского контроля над темпами роста строительства, застройщики все вкладываются и вкладываются в новые комплексы и новые строительные площадки. А это ведет к переизбытку построенных площадей. Но так как рынок покупки недвижимости не безграничен, многие комплексы не успевают распродаться до ввода в эксплуатацию, что ведет к естественному снижению стоимости квадратного метра. То есть сами застройщики способствуют удешевлению жилья, причем разных сегментов.
  • Как влияет на рынок недвижимости обесценивание гривны?
    Сентябрьское обесценивание гривны привело к кратковременному падению спроса на две-три недели. Сейчас рынок восстановился. Если обесценивание гривны будет происходить и дальше существенными темпами, покупатели разделятся на две части: те, у кого сбережения в долларах, будут ожидать дна падения, а те, у кого сбережения в гривне, будут быстрее вкладывать в недвижимость, что приведет (как показало падение гривны в 2013-2014 гг.) к небольшому росту.
  • Иван, расскажите, в каких районах Киева, на ваш взгляд, необоснованно высокие цены на квартиры и почему? А где соотношение цена и качество дома, выгодное месторасположение и т.д. самое разумное?
    Сложно ответить на этот вопрос, т.к. диктует цену не застройщик, а цена предложения на определенном сегменте рынка. В Печерском районе есть ряд комплексов, где, по мнению покупателя, сильно завышена стоимость квадратного метра. К примеру, Новопечерские Липки, бульвар Фонтанов и т.п. Но застройщик держит цену. И покупатели на подобные квартиры тоже находятся.
  • 1) Правда ли, что предложение нового жилья на рынке сегодня значительно превышает существующий спрос? 2) По словам экспертов, застройщики, несмотря на то, что предложение превышает спрос, продолжают наращивать темпы строительства. Если это так, то к чему это приведет уже в ближайшем будущем? И для чего это делается?
    1) Да, предложение в самом деле превышает спрос. 2) Строительная индустрия — очень мощный и инертный организм. Застройщикам крайне тяжело его остановить. То есть те строительные площадки, которые отводились два-три года назад, только сейчас начинают активно застраиваться. Соответственно, застройщики вынуждены наращивать темпы строительства. Им просто некуда деваться.
  • за последние гады изменился ли спрос на жилье в городах-сателлитах киева? или в селах, в пригороде столицы? если да - как именно? можно ли, например, говорить о том, что все больше украинцев стремятся жить за пределами большого-шумного города, но в непосредственной близости от него? какие места/населенные пункты такого характера наиболее популярны? или в этом плане все по-прежнему?
    Да, действительно, сейчас многих инвесторов (покупателей) привлекает пригород Киева своей стоимостью квадратного метра и лучшей экологии. Но это вынужденный выбор. Уже сейчас пригороды сталкиваются с массой сложностей. Первая из них — отсутствие дорог и развитой инфраструктуры. В ближайшие годы это будет только усугубляться. Уже сейчас многие собственники загородного жилья реализуют свои квартиры, чтобы переехать ближе к метро в Киев. Наиболее популярны Софиевская Борщаговка, Вишневое, Ирпень и Бровары.